- 信息來源：市政府辦公室
- 發(fā)布日期：2022-09-08 16:34
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各市（區(qū)）人民政府，泰州醫(yī)藥高新區(qū)管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：
《泰州市關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施方案》已經(jīng)市政府第6次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予印發(fā)，請認真組織實施。
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泰州市人民政府辦公室
?2022年8月3日
（此件公開發(fā)布）
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泰州市關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押二級市場的實施方案
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為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）和《省政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號），進一步健全和完善泰州市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場，優(yōu)化土地資源配置，提高節(jié)約集約用地水平，推動全市經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合本市實際，制定本方案。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，不斷完善交易規(guī)則、規(guī)范交易辦法、優(yōu)化交易流程、暢通交易信息、健全政府服務(wù)和監(jiān)管體系，著力構(gòu)建產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場，努力形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場。促進市場活力充分激發(fā)、土地要素流通順暢和資源配置效率有效提升，著力推動我市經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。
（二）適用范圍。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。建設(shè)用地使用權(quán)交易應(yīng)當遵守《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，涉及到房地產(chǎn)交易的，同時應(yīng)當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本方案執(zhí)行。
（三）工作目標。全市建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場。各地結(jié)合實際完善政策措施，依靠線上線下統(tǒng)一的土地二級市場平臺，建立監(jiān)測監(jiān)管與調(diào)控體系，促進土地一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、加大二級市場轉(zhuǎn)讓支持力度
（四）明確轉(zhuǎn)讓形式。各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為均作為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。
（五）明晰轉(zhuǎn)讓的必要條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，保留劃撥方式，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓人依法依規(guī)補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，充分保障交易自由，原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報原批準機關(guān)批準，但應(yīng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記；轉(zhuǎn)讓后，可保留作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。土地轉(zhuǎn)讓后，出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。
有下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：1．權(quán)屬有爭議的；2．未取得不動產(chǎn)權(quán)證書或無法提供其他權(quán)屬證明材料的；3．司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的；4．共有土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，未依法經(jīng)其他共有人同意的；5．未達到法定土地開發(fā)要求的；6．法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
（六）完善土地分割轉(zhuǎn)讓政策。建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合規(guī)劃、出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定，分割轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)具備獨立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或者存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益。未完成開發(fā)建設(shè)的，不改變原出讓合同約定或者劃撥決定書規(guī)定，且按照批準的規(guī)劃方案滿足獨立分宗條件的，可分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)明確交易雙方各自用地范圍內(nèi)的土地用途和建筑規(guī)模等內(nèi)容，作為建設(shè)用地規(guī)劃審批和規(guī)劃核實的依據(jù)。
（七）完善土地合并轉(zhuǎn)讓政策。宗地合并轉(zhuǎn)讓后，用途符合《劃撥用地目錄》的，可選擇保留劃撥方式。土地合并轉(zhuǎn)讓涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。多宗地合并轉(zhuǎn)讓時，涉及劃撥、出讓、作價出資或者入股等多種土地使用權(quán)類型的，原則上統(tǒng)一辦理為出讓，其中的劃撥土地需按土地市場價格補繳土地出讓價款。
（八）實施差別化稅收政策。各地要結(jié)合實際，進一步完善促進盤活存量建設(shè)用地的稅費制度，建立“以地控稅、以稅節(jié)地”長效機制，引導(dǎo)土地使用權(quán)人提高土地利用效率和效益。依法落實減稅降費政策，降低交易成本，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對我市增值稅小規(guī)模納稅人按照稅額的50%減征城鎮(zhèn)土地使用稅。
三、細化二級市場出租管理要求
（九）規(guī)范以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以出讓、租賃、作價出資或者入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。國有建設(shè)用地使用權(quán)在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承等原因發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新土地使用權(quán)人繼續(xù)有效。以租賃方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，應(yīng)征得原出租人同意。承租人未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。全部或者部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，有償使用合同載明的權(quán)利、義務(wù)仍由原建設(shè)用地使用權(quán)人承擔。涉及全部或者部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的，相關(guān)公共配套設(shè)施建設(shè)和使用應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。
（十）規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或者部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準手續(xù)。要加快制定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益金繳納管理辦法，規(guī)范申報繳納工作，維護土地所有權(quán)人權(quán)益，防止國有資產(chǎn)流失。
四、放寬二級市場抵押門類限制
（十一）明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或者入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。建設(shè)用地使用權(quán)分割抵押須按照批準的規(guī)劃方案進行分割，分割抵押地塊應(yīng)具備獨立分宗條件。出讓合同另有約定的從其約定。
（十二）放寬對抵押人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。土地連同地上建筑物、其他附著物在抵押物價值范圍內(nèi)可以設(shè)定多個抵押權(quán)人，同時設(shè)定多個抵押權(quán)人時，應(yīng)在抵押合同和不動產(chǎn)登記簿中載明抵押權(quán)順位。
（十三）保障抵押權(quán)能。營利性的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)可將有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施抵押融資。各地要進一步完善抵押權(quán)實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物可以申請辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記。以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當一并申請建設(shè)用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的首次登記。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風險提示機制和抵押資金監(jiān)管機制，防控市場風險。
五、健全二級市場服務(wù)體系
（十四）建設(shè)二級市場交易平臺。各地應(yīng)當按照交易、登記一體化建設(shè)原則，設(shè)立交易大廳，搭建建設(shè)用地二級市場交易平臺。該平臺對內(nèi)設(shè)立交易備案管理系統(tǒng)，提供網(wǎng)上權(quán)屬信息比對、土地他項權(quán)利查詢、供求信息真?zhèn)握鐒e等內(nèi)部審核服務(wù)功能；對外提供土地供求信息收集發(fā)布、網(wǎng)上公開交易事項辦理、第三方交易資金監(jiān)管、成交結(jié)果信息公示等服務(wù)，實現(xiàn)在線看地、在線報備、在線支付等土地交易基本功能。同時，設(shè)置交易、登記服務(wù)窗口，提供交易場所辦理交易事務(wù)。
（十五）規(guī)范交易行為。各地應(yīng)當按照土地使用權(quán)“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程，完善交易申請、受理、審核、信息發(fā)布、交易事務(wù)辦理、價款和稅費繳納、登簿、歸檔等程序。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺發(fā)布和獲取市場信息。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。市自然資源規(guī)劃局負責制定建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同示范文本。交易雙方達成一致后簽訂統(tǒng)一制式的土地使用權(quán)交易合同。
（十六）強化市場監(jiān)測監(jiān)管。各地應(yīng)當及時梳理匯總本區(qū)域土地市場交易數(shù)據(jù)信息，分析土地交易規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時序、節(jié)奏等規(guī)律，定期形成市場監(jiān)測分析報告，為交易主體提供市場形勢分析服務(wù)。應(yīng)當及時公布基準地價、標定地價、已成交宗地價格，為交易雙方合理確定交易價格提供參考。健全完善土地利用動態(tài)巡查制度，加快土地市場誠信體系建設(shè)，強化土地市場信用監(jiān)管。應(yīng)當通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)，將交易合同信息與土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)供地合同信息關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)宗地一級市場供應(yīng)、二級市場交易數(shù)據(jù)信息的雙向互查、可追溯，促進土地一級市場、二級市場的聯(lián)動融合。
（十七）完善資源配置方式。以產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，加大城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)力度，盤活利用低效和閑置土地，形成土地要素從低質(zhì)低效領(lǐng)域向優(yōu)質(zhì)高效領(lǐng)域流動機制，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和城市更新。鼓勵引導(dǎo)園區(qū)存量土地發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，完善產(chǎn)業(yè)鏈和配套設(shè)施建設(shè)，支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展。老舊小區(qū)“15分鐘生活圈”內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)整理騰退出的土地，優(yōu)先用于建設(shè)社區(qū)醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育等服務(wù)設(shè)施，完善城市和社區(qū)功能，提升城市宜居性。
（十八）加強信息互聯(lián)共享。積極推進交易與不動產(chǎn)登記、稅務(wù)、金融、涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的司法處置、資產(chǎn)處置等數(shù)據(jù)信息匯集和共享。土地使用權(quán)交易涉及國有資產(chǎn)的，應(yīng)符合國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理有關(guān)規(guī)定。國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源規(guī)劃部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實告知當事人。加強涉地司法處置工作銜接，建立健全執(zhí)行聯(lián)動機制。人民法院在處置土地使用權(quán)前應(yīng)充分了解該土地的權(quán)利狀況及出讓合同、租賃合同、劃撥決定書等用地批準文件約定的權(quán)利義務(wù)，自然資源規(guī)劃部門應(yīng)配合人民法院調(diào)查工作，依法提供相關(guān)信息。
六、保障措施
（十九）加強部門協(xié)作。各地、各相關(guān)部門要充分認識完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的重要意義，按照部門職能職責分工，主動作為，緊密協(xié)作，加強信息共享，做好人員、場所、經(jīng)費保障，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，形成“政府負責、部門協(xié)同、公眾參與、市場運作、公開交易”的土地二級市場工作合力。
（二十）嚴格監(jiān)督管理。強化交易事中事后監(jiān)管，對違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或者不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。對轉(zhuǎn)讓受讓方履約情況開展“回頭看”，督促用地單位集約高效用地。對涉及簽訂監(jiān)管協(xié)議或享受優(yōu)惠政策的工業(yè)、商業(yè)用地交易，市（區(qū)）政府（管委會）應(yīng)當加大監(jiān)管力度，對違約情況依法依規(guī)處置。推進土地市場信用體系建設(shè)，打造公開、公平、公正的市場環(huán)境。
（二十一）突出創(chuàng)新導(dǎo)向。各地要結(jié)合實際，積極探索創(chuàng)新，加強政策研究，按照差別引導(dǎo)、分類施策的原則，細化完善土地二級市場管理的配套措施，著力破解土地二級市場管理工作中的“難點”和“堵點”問題，促進資源要素流通順暢，配置效率有效提升。加大對土地二級市場相關(guān)政策的宣傳力度，及時總結(jié)推廣典型經(jīng)驗和創(chuàng)新做法。合理引導(dǎo)市場預(yù)期，及時回應(yīng)社會關(guān)切，營造良好的輿論氛圍，提升社會各界依法依規(guī)和節(jié)約集約用地的意識，切實提高資源利用效率。